Jeonse to Home Purchase — Real Experience Based Step-by-Step Routine

전세→매매 갈아타기 실전 루틴 | 대출·세금·잔금 실수 막는 ‘순서’ 총정리

전세에서 매매로 갈아타는 건 ‘결심’보다 그 이후가 훨씬 어렵습니다. 이 글은 제가 실제로 전세에서 매매로 갈아탄 찐 경험을 바탕으로, 치밀하게 반복 확인해야 했던 순서와 루틴을 정리한 기록입니다.

“전세에서 매매를 결심했는데, 뭐부터 해야 할지 모르겠어요.” 이 질문을 정말 많이 들었습니다. 그래서 유튜브·블로그·부동산 상담·국세청 확인·필요 시 세무사 통화까지 거쳐 실제로 도움이 됐던 흐름만 남겼습니다.

정답은 없지만, 덜 흔들리고 덜 손해 보는 순서는 분명히 있습니다. 이 글을 참고하셔서 각자 상황에 맞는 추가 상담을 더해 꼭 마음에 드는 집 매수에 성공하시길 진심으로 바랍니다.

✔ 이 글을 읽기 전에
- 자금 여력, 대출 조건, 가족 상황은 모두 다릅니다.
- 이 글은 ‘결정 가이드’가 아니라 실행 루틴입니다.
- 저는 감이 아니라 체크리스트로 움직였습니다.

원하는 동네·단지부터 ‘깊게’ 보기

임장은 많이 가는 게 아니라 깊게 보는 게 핵심이더라고요. 같은 단지라도 요일·시간·날씨를 바꿔 최소 3~5번은 봤습니다.

사비맘 임장 체크리스트

출퇴근 시간 실제 체감 (교통편, 주차장 분위기, 정체 구간, 일조량 등)
낮·밤 소음과 채광 차이 (위.아래층 소음, 분리수거장, 관리실 운영 환경 등)
엘리베이터·주차장 분위기 (로비, 계단, 엘리베이터, 주차장 등 공용공간 쾌적도)
같은 평형 실거래가 흐름

이 과정에서 자연스럽게
“이 예산이면 신축 59냐, 구축 84냐”, “규제지역 59냐, 비규제지역 84냐” 같은 현실적인 고민이 생깁니다.

아이가 있다면 "학군지 59냐, 아닌 곳 84냐", "역세권 59냐, 비역세권 84냐" 모두 비슷한 고민일 겁니다.

타입 보기 전, 자금 시뮬레이션부터

많은 분들이 평형부터 보는데, 저는 반대로 갔습니다. 우리 집이 실제로 감당 가능한 총금액을 먼저 정리했어요.

자금 시뮬레이션 구성

보유 현금(예금·적금·파킹·보험)
주담대 가능 범위
회사대출 여부
가족 찬스(차용증/증여 체크)
인테리어 예산 범위 계산
입주 후 비상금 (취득세, 재산세, 기타 비용 마련)
신용대출은 최후로 남겨두기 (이자가 셉니다. 최대한 보류)

대출만 보고 집을 사면, 입주 후 삶이 너무 팍팍해질 수 있습니다. ‘사고 나서의 생활’까지 그려져야 매수가 흔들리지 않아요.

대출은 집 보기 전에 사전 확인

집이 마음에 들면 사람은 급해집니다. 그때 대출이 막히면 가계약금을 날리거나, 자격 미달로 기회를 놓치는 경우도 실제로 봤어요.

대출 사전 체크 루틴

연 소득·기존 대출 정리
필요 서류 사전 준비
전자계약·급여이체 등 우대조건 확인

가계약 전 협의가 ‘돈’이다

가계약은 찜이 아니라 사실상 계약의 시작입니다. 그래서 가계약 전 협의할 것들을 반드시 적어두었어요.

가계약 전 필수 체크

중개수수료 협의
하자 범위 명확화
특약 문구 구체화
등기부등본 최소 3회 확인

가계약 문자 예시 등기부 체크법

계약~잔금까지 실전 타임라인

계약 이후가 더 중요합니다. 잔금일까지 사고가 가장 많이 나는 구간이거든요.

현재 전세집 체크

퇴거일 확정
보증금 반환 일정
집 보여주기 협조
관리비·장기수선 정산

새 집 체크

매도인 서류 조기 확보
중도금·잔금 스케줄
잔금 전 등기부 재확인
입주 전 하자 기록

절세·비용 절약 포인트

6월 1일 보유세 기준일 체크
취득세·복비·이사비 묶어서 예산
셀프 등기 vs 법무사 비용 비교

자주 묻는 질문

Q1. 전세 만기 전에 집 사도 되나요?
→ 가능합니다. 다만 잔금·이사 타이밍 조율이 핵심입니다.

Q2. 가계약은 꼭 해야 하나요?
→ 급매나 경쟁 매물일수록 사실상 필수인 경우가 많습니다.

Q3. 대출은 언제 확정해야 하나요?
→ 계약 전 ‘가능 여부’, 계약 후 ‘상품 확정’이 안전합니다.

Q4. 가족 자금 도움은 문제 없나요?
→ 차용증·이자 여부에 따라 증여로 볼 수 있어 주의 필요합니다.

Q5. 지금 사는 게 맞을까요?
→ 정답은 없지만, 준비된 상태에서의 결정이 가장 후회가 적었습니다.

무주택자인 나!
2026년에는 꼭 내 집 마련하리라.

유튜브에서는 “기다려라”는 말도 많죠. 저는 결국 반대로 매수했습니다. 😅 이 선택이 옳았는지는 시간이 알려주겠지만, 준비만큼은 정말 치열하게 했습니다.

이 글이 누군가의 막막함을 줄여주는 ‘현실적인 출발선’이 되길 바랍니다.

※ 본 글은 실제 경험 기반 정보이며, 법률·세무·대출은 개인별로 다를 수 있습니다.